摘要：2026年首季度市场迎开门红，同比增长逾两成。商业不动产REITs集中申报。
观点指数在3月16日观点指数研究院发布的《市场迎申报“热潮” | 2026年一季度REITs发展报告》中，我们发现：截止2026年3月，全市场上市的REITs产品达到79只，总市值达到2262.64亿元，较2025年一季度增长21.62%。商业不动产成为申报主力，11只项目集中申报，涵盖奥特莱斯、酒店等业态。
开年首季迎开门红，C-REITs市场规模同比增长两成
市场整体数量方面，据观点指数统计，截止2026年3月，全市场上市的REITs产品达到79只，总市值达到2262.64亿元，较2025年一季度增长21.62%。
期内，共有1只REITs上市，为新疆首单水电REITs——华夏中核清洁能源REIT，底层资产为和田地区水电站——波波娜水电站，基金募集规模为15.05亿元。
从市场结构来看：园区基础设施REITs 20只，市值371.1亿元，占比16.4%；消费基础设施 REITs 12只，市值425.9亿元，占比约18.8%；仓储物流类10只，市值约272.8亿元，占比12%；保障性租赁住房8只，市值约187.3亿元，占比8.28%。
顶层引导与多层联动，扩容与规范双轮驱动
2026年一季度REITs政策呈现“顶层引导、多层联动”的鲜明特征，国家层面与地方层面协同发力，明确了REITs市场扩容与规范发展的双重导向。
从国家层面来看，证监会2026年系统工作会议特别强调“抓好商业不动产REITs试点平稳落地”，这一部署承接了2025年底商业不动产纳入REITs范围的政策导向，与此同时，国务院办公厅及商务部等9部门出台的政策，分别聚焦服务消费、绿色消费领域，支持相关基础设施项目发行REITs，既呼应了“盘活存量、做优增量”的决策部署，也通过金融工具创新为消费市场提质扩容、绿色发展注入动力，形成了国家层面统筹布局、细分领域精准发力的政策格局。
消费基础设施与特色产业领域成为一季度REITs政策支持的重点赛道，政策覆盖面持续拓宽、支持力度不断强化。一季度多份政策文件明确将REITs与消费、养老等民生及特色产业深度绑定，上海市出台措施支持消费基础设施发行REITs，国务院办公厅则进一步明确支持符合条件的消费基础设施项目发行REITs，助力培育消费新增长点。这与消费基础设施REITs近年来规模稳步扩容、经营韧性突出的市场表现形成呼应，也为后续相关资产申报发行提供了清晰的政策指引。
此外，上海针对养老金融的相关方案，引导保险机构通过REITs等方式为养老产业提供长期稳定资金，既丰富了REITs的应用场景，也破解了养老产业资金回收周期长、融资难度大的痛点，推动REITs成为衔接金融资本与民生产业的重要纽带。
地方层面政策多点开花，聚焦区域发展需求，推动REITs在城市更新、产业园区、交通基建等领域的落地应用，形成差异化发展格局。
重庆、南京、浙江、福建、江苏等多地结合自身发展定位，出台针对性政策推动REITs发展：重庆聚焦产业园区高质量发展，鼓励平台公司运用REITs拓宽融资渠道、推动转型；南京明确把握REITs扩围机遇，重点推进城市更新、酒店等领域项目储备申报；浙江聚焦交通基础设施领域，提出加快REITs常态化发行。
福建、江苏则将REITs作为城市更新的重要融资工具，鼓励多元化资本参与。这种地方层面的差异化布局，既贴合各区域核心发展需求，也推动REITs从单一基础设施领域向多领域延伸，进一步激活了地方存量资产的活力。
总体而言，一季度REITs政策的密集出台，既为市场发展提供了充足的政策支撑，也明确了“扩容与规范并重”的发展路径，推动REITs在服务实体经济、盘活存量资产、促进产业升级等方面发挥更重要的作用。
公募REITs“申报热”退温，商业不动产REITs集中申报
公募REITs市场正逐步从“申报热”向“理性规范”转型，中止类项目集中出现，核心是监管新规落地与市场环境变化共同作用的结果，体现了市场进入“严准入”的高质量发展阶段；商业不动产类项目成为申报主力，业态多元、区域集中，依托成熟资产的稳定现金流，成为市场关注的重点；扩募类项目数量有限但导向明确，政策契合度与资产质量成为决定项目进展的关键因素。
从项目分布来看，中止项目共5只，其中上交所3只、深交所2只，均为首发项目（除富国首创水务为扩募），集中于同一时间节点中止，体现了鲜明的集中性特征。
从核心原因来看，此次集中中止与2025年12月31日沪深交易所发布的新版“审核程序指引”密切相关，新规首次明确了审核终止的具体情形，完善了从申报到上市的制度链条，对项目合规性、财务数据有效性、运营稳定性提出了更高的要求，部分长期未推进、存在合规或运营瑕疵的项目被迫终止申报。
此外，2025下半年以来公募REITs市场热度有所回调，投资者参与热情下降，新发项目面临定价压力与破发风险，原始权益人推动发行的动力减弱，也是部分项目主动撤回的重要原因。
商业不动产类公募REITs是2026年初申报的重点板块，此次统计范围内共有11只相关项目，涵盖奥特莱斯、商业综合体、酒店、写字楼等多元业态，主要集中于上海证券交易所申报，进展呈现“已申报为主、已受理、已反馈为辅”的格局，体现出商业不动产REITs常态化申报的趋势。
从资产特征来看，此类项目具有估值差异大、业态分布集中、区域布局多元的特点。估值方面，跨度从8.91亿元到74.6亿元，分化明显：中金唯品会REIT估值最高，达74.6亿元，底层资产为郑州、哈尔滨两地杉杉奥特莱斯项目，合计建筑面积24.5万平方米。奥特莱斯业态具有稳定的消费群体与现金流，支撑了高估值；国泰海通砂之船REIT估值最低，为8.91亿元，聚焦西安砂之船奥特莱斯单个项目，规模相对有限。
业态分布上，奥特莱斯与商业综合体占比最高，合计7只，其中砂之船、杉杉奥特莱斯等成熟商业IP均有布局，此外还有酒店类（华安锦江REIT，覆盖18个城市21家锦江都城酒店）、写字楼及商业裙楼类（华安陆家嘴REIT、国泰海通崇邦REIT），业态多元化趋势明显。
区域布局上，商业不动产类项目主要聚焦一线及核心二线城市，以上海、北京、广州、合肥等城市为主，同时兼顾江门、绵阳等区域核心城市，体现了“核心城市聚焦、区域均衡布局”的策略。
例如，光大保德信光大安石REIT聚焦上海静安、江门两地核心商业综合体，总估值61.05亿元，拟募集规模49.5亿元，依托核心城市的消费活力保障资产收益；华夏保利发展REIT布局广州、佛山两地商业资产，合计建筑面积23.2万平方米，借助粤港澳大湾区的经济活力提升资产价值。此外，部分项目具有鲜明的区位优势，如国泰海通崇邦REIT位于上海嘉定安亭镇，紧邻地铁站及主干道，交通便捷，为商业运营提供了良好支撑。
普涨回暖，中证REITs全收益指数一季度迎来修复
从价格走势看，整体呈现先承压回落、后企稳反弹、再高位震荡整理的运行格局。
2025年12月上中旬，指数自1035元上方开启阶段性调整，连续多日震荡下行，市场受年末战略解禁集中入市、板块情绪偏弱等因素影响，收益型资产阶段性走弱，指数于12月下旬跌破1000元关口，创下阶段低点。
2026年1月，REITs板块迎来强势反弹行情。在商业不动产REITs获批申报的背景下，资金回流特征明显，指数一路震荡上行，从月初的1015元附近稳步攀升至1月下旬1056元的阶段高点，月度反弹力度较强。其中，基础设施、消费基础设施等底层资产受益于春节前消费行业景气度回升，活跃度明显提升，板块估值得到有效修复。
2月下旬至3月初，指数维持窄幅震荡，虽有小幅回调，但整体支撑较强，并未出现趋势性走弱的迹象。从运行逻辑来看，在大类资产配置中，REITs 凭借现金流稳定、分红属性明确等特点，持续受到长期资金的青睐。展望后续，随着底层资产经营持续改善、相关配套政策不断完善，以及长期配置资金持续入场，市场将迎来进一步修复。
本文节选自《 市场迎申报“热潮” | 2026年一季度REITs发展报告》
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